En Loire-Atlantique comme dans toute la France, près de 3,9 millions de logements sont aujourd'hui classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, soit 12,7 % du parc résidentiel selon le Service de la donnée et des études statistiques (SDES, données au 1er janvier 2025). Pour les propriétaires bailleurs qui détiennent l'un de ces biens, le calendrier réglementaire issu de la loi Climat et Résilience de 2021 n'est plus une perspective lointaine.
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Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, ni faire l'objet d'un renouvellement de bail. La prochaine échéance, les logements classés F, arrive le 1er janvier 2028. Il reste donc moins de trois ans pour agir.
Entre la complexité des démarches, l'incertitude sur les aides et la pression du calendrier, beaucoup de propriétaires ne savent pas par où commencer. Cet article vous explique précisément ce qui est interdit, à partir de quand, quelles sanctions vous risquez, et surtout quelles solutions concrètes existent pour mettre votre bien en conformité, avec les aides auxquelles vous pouvez prétendre dès aujourd'hui.
Ce Que Signifie Vraiment un DPE F ou G
Un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est qualifié de « passoire thermique ». Il consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an pour un F, et plus de 420 kWh/m²/an pour un G. Ces logements sont considérés comme énergétiquement indécents au regard de la réglementation française en vigueur depuis 2023.
Un diagnostic officiel, valable dix ans
Le DPE est un document obligatoire qui évalue la performance énergétique d'un logement. Il prend en compte deux critères : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2eq/m²/an). Le classement va de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement et sa durée de validité est de dix ans.
Les seuils précis des classes F et G
Concrètement, un logement bascule en passoire thermique lorsque sa consommation dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire. Au-delà de 420 kWh, il est classé G. Une sous-catégorie existe, dite G+, qui correspond aux logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale : ce seuil est celui de l'indécence énergétique immédiate, en vigueur depuis janvier 2023.
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Selon le SDES, environ 3,9 millions de logements sont concernés en France. Pour connaître la classe exacte de votre bien en Loire-Atlantique, un diagnostiqueur certifié doit réaliser le DPE sur place. Ce document est un préalable indispensable avant tout projet de rénovation, car il conditionne aussi l'impact du DPE sur la valeur d'un bien immobilier.
Le Calendrier des Interdictions : Ce Qui Est Déjà en Vigueur
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en France métropolitaine, que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028. Ce calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, dont les modalités d'application sont précisées par le décret n°2023-796.
La chronologie complète des échéances
Voici les dates à retenir, dans l'ordre :
- Août 2022 : gel des loyers pour tous les logements classés F et G. L'Indice de Référence des Loyers (IRL) ne peut plus être appliqué à ces biens, même si le bail prévoit une clause d'indexation.
- Janvier 2023 : les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale) sont interdits à la location pour tout nouveau contrat.
- Janvier 2025 : l'interdiction s'étend à l'ensemble de la classe G, y compris pour les renouvellements et reconductions tacites de bail.
- Janvier 2028 : la classe F devient à son tour interdite à la location.
- Janvier 2034 : la classe E rejoint la liste des logements non louables.
Un point crucial souvent négligé : les baux en cours
Beaucoup de propriétaires pensent que l'interdiction ne concerne que les nouveaux locataires. C'est une erreur. Depuis janvier 2025, un bail portant sur un logement classé G ne peut plus être renouvelé ni reconduit tacitement. Autrement dit, à la fin de la période triennale du bail, si aucun travaux n'a été réalisé, la location devient illégale.
Pour les logements situés dans les DOM-TOM, le calendrier est décalé : la classe G sera interdite en 2028 et la classe F en 2031. Les échéances officielles sont consultables sur service-public.gouv.fr.
Gel des Loyers et Sanctions : Les Risques Concrets pour les Propriétaires Bailleurs
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être revalorisés, même si le contrat de location prévoit une clause d'indexation sur l'IRL. En cas de location illégale après la date d'interdiction applicable, le locataire peut saisir un juge pour exiger des travaux ou une réduction de loyer.
Le gel des loyers, une contrainte déjà effective
Concrètement, si vous possédez un logement classé F ou G, vous ne pouvez plus appliquer la révision annuelle de loyer indexée sur l'IRL, quelle que soit la clause inscrite au bail. Cette mesure représente une perte de rendement immédiate, cumulée année après année tant que la classe énergétique du logement n'est pas améliorée.
Les recours ouverts au locataire
Depuis janvier 2023, un logement qui ne respecte pas les seuils énergétiques est juridiquement considéré comme indécent, au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de plusieurs leviers :
- Saisir le juge pour exiger des travaux de rénovation à la charge du propriétaire.
- Demander une réduction de loyer proportionnelle à l'indécence constatée.
- Suspendre le paiement du loyer (dans les cas les plus graves, sur décision judiciaire).
Selon certaines sources spécialisées, des amendes administratives peuvent également être encourues. Nous vous recommandons de vérifier ce point auprès d'un professionnel du droit avant tout engagement contentieux.
Les dérogations prévues par la loi
prévoit des cas où le juge ne peut pas contraindre le propriétaire à réaliser les travaux. Trois situations principales sont concernées :
- Contraintes architecturales ou patrimoniales : par exemple, un immeuble situé dans le périmètre d'un monument historique, où l'autorisation de travaux (isolation par l'extérieur, remplacement de menuiseries) peut être refusée par l'Architecte des Bâtiments de France.
- Copropriété avec majorité bloquante sur les parties communes empêchant les travaux nécessaires.
- Coût manifestement disproportionné des travaux au regard de la valeur du bien.
Ces dérogations doivent être documentées et justifiées. Pour approfondir, consultez notre article sur l'impact concret du DPE sur la valeur et la commercialisation de votre logement.
Quelles Solutions pour Sortir des Classes F et G Avant 2028
Pour sortir un logement classé F ou G du périmètre d'interdiction, l'objectif réglementaire est d'atteindre au minimum la classe E avant 2028, et idéalement la classe D pour sécuriser durablement la conformité. Les travaux les plus efficaces combinent l'isolation thermique (murs, combles, planchers) et le remplacement du système de chauffage, notamment par une pompe à chaleur.
Fixer le bon objectif : viser la classe D
Se contenter d'atteindre la classe E est risqué : cette classe sera à son tour interdite en 2034. Viser directement la classe D (consommation inférieure à 250 kWh/m²/an) permet d'éviter une seconde série de travaux à moyen terme. C'est le seuil recommandé par la plupart des professionnels de la rénovation énergétique.
Les travaux classés par impact sur le DPE
Tous les travaux n'ont pas le même effet sur la note énergétique. Voici l'ordre de priorité généralement observé :
- Isolation des combles et de la toiture : jusqu'à 30 % des déperditions thermiques d'une maison passent par le toit. C'est souvent le poste au meilleur rapport coût/efficacité.
- Isolation des murs : par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE) selon la configuration. L'ITE est plus performante mais plus coûteuse.
- Remplacement du système de chauffage : l'installation d'une pompe à chaleur air/eau ou air/air constitue un levier majeur. Grâce à son coefficient de performance (COP) élevé (souvent entre 3 et 4), une PAC produit trois à quatre fois plus d'énergie thermique qu'elle ne consomme d'électricité. De plus, l'énergie renouvelable qu'elle utilise est valorisée favorablement dans le calcul du DPE.
- Remplacement des menuiseries : fenêtres double ou triple vitrage, portes isolantes.
- Amélioration de la ventilation : installation d'une VMC double flux qui limite les pertes de chaleur.
une PAC produit trois à quatre fois plus d'énergie thermique qu'elle ne consomme d'électricité. Pour un comparatif détaillé entre pompe à chaleur et chaudière gaz à condensation, consultez notre article dédié.
Rénovation par geste ou rénovation globale ?
La rénovation « par geste » consiste à traiter un poste à la fois (isolation seule, chauffage seul). Elle est plus accessible financièrement mais permet rarement de gagner plus d'une classe. La rénovation globale, qui combine plusieurs travaux, est bien plus efficace pour changer réellement de classe DPE et éviter des travaux répétés.
Depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour les logements F et G lors d'une vente. Nous vous recommandons de le réaliser aussi avant travaux : il établit une stratégie chiffrée et priorisée, et évite les erreurs coûteuses. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur comment améliorer son DPE grâce à une pompe à chaleur et notre article sur remplacer sa chaudière par une pompe à chaleur.
Les Aides Financières Disponibles : Réduire le Coût de la Mise en Conformité
Plusieurs dispositifs publics permettent de financer la rénovation énergétique d'un logement classé F ou G. Les principaux sont MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Depuis mai 2024, les logements classés F et G sont éligibles aux aides monogestes pour l'installation d'une pompe à chaleur, sans obligation de DPE préalable.
Les quatre dispositifs principaux
- MaPrimeRénov' : aide versée par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), accessible aux propriétaires bailleurs. Les montants varient selon les revenus du foyer et le type de travaux réalisés. Elle finance aussi bien l'isolation que le remplacement du système de chauffage.
- Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : prime versée directement par les fournisseurs d'énergie (électricité, gaz, carburants). Elle est cumulable avec MaPrimeRénov'.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : prêt sans intérêts pouvant atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale, remboursable sur 20 ans maximum.
- TVA réduite à 5,5 % : taux applicable sur les travaux de rénovation énergétique dans les logements achevés depuis plus de deux ans.
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Les aides locales à ne pas oublier
En Loire-Atlantique, des aides complémentaires peuvent exister au niveau régional ou métropolitain (Nantes Métropole notamment). Ces dispositifs évoluent régulièrement. Nos équipes vous accompagnent pour identifier l'ensemble des aides mobilisables pour votre projet.
La certification RGE : condition indispensable
Toutes ces aides ont une condition commune : les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Sans cette certification, aucun financement public n'est accessible. Novoclim est certifié RGE depuis plusieurs années pour l'installation de pompes à chaleur et de systèmes de chauffage renouvelables en Loire-Atlantique.
Enfin, pour tout comprendre des évolutions récentes du dispositif, notamment les évolutions de MaPrimeRénov' pour les logements classés F et G, notre article dédié détaille les changements applicables depuis mai 2024.
Anticiper Aujourd'hui pour Sécuriser Votre Patrimoine
Le calendrier est clair : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, et les logements classés F le seront dès janvier 2028. Pour les propriétaires bailleurs de Loire-Atlantique, anticiper ces échéances, c'est protéger la valeur de son patrimoine et éviter les risques juridiques. Novoclim, installateur certifié RGE depuis plus de 17 ans à Nantes, vous accompagne de l'audit à la pose pour optimiser votre DPE et vos aides. Utilisez notre simulateur d'aides ou contactez-nous pour une étude personnalisée de votre projet.
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