Comme vous le savez sans doute, toute vente de logement — qu’il s’agisse de votre résidence principale ou non — est soumise à l’obligation légale de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide, réalisé par un professionnel indépendant. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
Le DPE attribue à votre bien une classe énergétique allant de A à G, reflétant sa performance énergétique, c’est-à-dire sa capacité à consommer peu d’énergie tout en assurant un bon confort thermique.
Chez Novoclim, expert en génie climatique en Loire-Atlantique depuis plus de 17 ans, nous intervenons régulièrement dans le cadre de projets de rénovation énergétique avant la mise en vente d’un bien. L’installation d’une pompe à chaleur, par exemple, peut significativement améliorer la note DPE et, par conséquent, augmenter la valeur du logement.
C’est donc tout naturellement que nous avons choisi de rédiger cet article pour vous éclairer sur le DPE et, surtout, sur son impact direct sur la valorisation de votre bien immobilier au moment de la vente.
Comprendre le DPE : définition, méthode de calcul et impact sur le prix des logements en Loire-Atlantique
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est aujourd’hui un critère incontournable sur le marché de l’immobilier en France, et tout particulièrement à Nantes et en Loire-Atlantique. Pour les propriétaires souhaitant vendre leur maison ou appartement, ce rapport énergétique peut influencer directement le prix de vente et l’intérêt des acquéreurs.
DPE : de quoi parle-t-on exactement ?
Le DPE est un diagnostic obligatoire à fournir lors de la vente ou de la location d’un logement. Il permet d’évaluer la performance énergétique d’un bien, ainsi que son impact climatique, à travers deux étiquettes bien connues :
- Étiquette Énergie : mesure la consommation annuelle d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an)
- Étiquette Climat : mesure les émissions de gaz à effet de serre aussi appelé le GES (kg CO₂/m²/an)
Ces deux notes donnent une classe énergétique allant de A (excellente performance) à G (bien très énergivore). Les passoires thermiques, classées F ou G, sont d'ailleurs aujourd’hui dans le viseur de la loi Climat. En effet, les logements en classe G ne peuvent être mis en location depuis le 1er Janvier 2025, ceux en classe F à partir du 1er Janvier 2028 et ceux en classe E à partir du 1er Janvier 2034.
A cela, il faut ajouter que depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable. C’est-à-dire qu’il engage juridiquement la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du futur acheteur ou locataire et le propriétaire devient donc répréhensible en cas de manipulation du DPE.
Méthode de calcul du DPE : comment est-il réalisé ?
Le DPE repose désormais sur une méthode unique : la méthode 3CL-DPE 2021. Contrairement à l’ancienne version, il ne dépend plus des factures, mais de critères techniques objectifs.
Le diagnostiqueur immobilier collecte des données sur :
- Le type de logement (maison ou appartement), sa surface et son année de construction
- Les matériaux utilisés et l’isolation (murs, combles, fenêtres)
- Le système de chauffage, eau chaude, ventilation, climatisation
- L’orientation, l’exposition au soleil et l’éventuelle présence d’énergies renouvelables
Un logiciel certifié simule ensuite les consommations énergétiques pour des conditions d’usage standardisées. Le résultat final est une note et une classe énergétique, qui conditionnent directement la valeur immobilière du bien.
Le DPE a t il un impact sur le prix des logements ?
Selon la dernière étude, réalisée en 2023 par les Notaires de France, les logements avec des étiquettes énergétiques défavorables (notamment F et G) subissent une décote significative par rapport aux biens de classe D. Cette tendance, observée depuis plusieurs années, s’est encore accentuée selon les dernières données de l’année 2023, avec des écarts de prix bien établis au niveau national comme régional.
Des écarts de prix bien établis
Au niveau national, en 2023, on observe pour les appartements anciens :
- Les appartements classés A et B sont vendus en moyenne 1 % plus cher que ceux de classe D ;
- Les appartements classés F et G se vendent 3 % moins cher que ceux de classe D.
Concernant la région Pays de la Loire où Novoclim opère, pour les appartements anciens :
- Les appartements de classe E perdent 5 % de valeur ;
- Les appartements classés F et G affichent une décote marquée de -14 %.
Pour les maisons anciennes, à l’échelle nationale :
- Les maisons de classes A et B affichent une plus-value moyenne de 6% par rapport à une maison similaire de classe D et sont vendues en France métropolitaine 1,7 fois plus cher que celles de classes F-G
Toujours en région Pays de la Loire :
- Les maisons les plus performantes (classes A et B) se valorisent jusqu’à +12%
- Celles de classe C sont +5%% plus chères que celles de classe D ;
- Les biens classés E subissent une baisse de –7%.
- Tandis que les maisons classées F et G se vendent -18 % moins cher que les maisons similaires de classe D.
🔎 Ces écarts de prix traduisent un intérêt croissant des acheteurs pour les logements économes, mais aussi une prise de conscience des vendeurs face à l’enjeu du DPE dans la valorisation de leur bien. En Loire-Atlantique, où un tiers des biens vendus en 2023 étaient encore classés E, F ou G, la rénovation énergétique devient un levier stratégique pour vendre dans de bonnes conditions.
Bien sûr, l’étude présente certaines limites méthodologiques. Il reste en effet complexe de comparer parfaitement des logements identiques en termes de surface, d’ancienneté et de localisation. Cela dit, elle offre une analyse particulièrement pertinente et détaillée.
Il est par ailleurs tout à fait logique qu’un acquéreur anticipe une négociation à la baisse lorsqu’il doit envisager des travaux importants pour améliorer le confort et la performance énergétique d’un logement.
Le DPE : un critère désormais central sur le marché immobilier
Depuis la réforme introduite par la loi Climat et Résilience de 2021, le DPE n’est plus un simple indicateur : il est devenu un document juridiquement opposable. Ce changement en fait désormais un véritable critère de sélection pour les acheteurs, qui y voient à la fois une garantie de confort et de moindres charges énergétiques.
Par effet miroir, les logements mal classés sont perçus comme des sources de dépenses importantes – ce qui justifie une négociation à la baisse de leur prix. L’impact du DPE est donc double : il influence la valeur vénale du bien, mais aussi la vitesse de vente.
Offre, demande et déséquilibre du marché
Ce phénomène a également des répercussions sur l'offre et la demande. Les logements bien classés partent plus vite et à bon prix. À l’inverse, les passoires thermiques stagnent sur le marché. Résultat : une surreprésentation des biens classés F ou G parmi les annonces, ce qui pourrait, à terme, entraîner une saturation du marché par des biens peu performants énergétiquement.
Ce qui peut aussi fournir des opportunités à ceux qui sont prêts à investir dans des travaux de rénovation qui inclueraient par exemple l'installation d'une climatisation réversible.
Le principe de "valeur verte"
Introduit dès 2011 par l’ADEME, le concept de valeur verte désigne la plus-value d’un bien liée à ses performances environnementales. Aujourd’hui plus que jamais, cette notion prend tout son sens : un bon DPE devient un véritable argument de valorisation, tandis qu’un mauvais classement pèse lourd dans la balance.
L’ADEME définit la valeur verte comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Et pour cause : les acheteurs savent désormais qu’un logement bien classé permet de réduire ses factures énergétiques et d’anticiper les futures réglementations.
Vers la fin des passoires énergétiques en location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, marque un tournant décisif. Ces logements sont désormais considérés comme « indécents », et ne peuvent plus être proposés à la location sans rénovation.
👉 Selon les données officielles de début 2024 :
- 567 000 logements classés G sont concernés dans le parc locatif privé,
- et 92 000 dans le parc social.
Cette interdiction s’étendra progressivement :
- aux logements classés F en 2028,
- puis aux classés E dès 2034.
Pour les propriétaires bailleurs, cette évolution représente un enjeu majeur, tant sur le plan réglementaire qu’économique. Pour les acheteurs, elle accentue l’importance du DPE comme levier de négociation et de décision d’achat.
Comment réduire l’impact du DPE sur les prix d’un bien immobilier ?
Si vous envisagez d'améliorer le DPE de votre bien avant sa mise en vente, il sera nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cela implique toutefois de faire quelques calculs et de demander plusieurs devis pour évaluer la rentabilité de l’opération.
L’objectif est simple : s’assurer que le coût des travaux n’excède pas la plus-value apportée à votre bien.
Prenons un exemple concret :
- Valeur actuelle de l’appartement : 200 000 €
- Classe énergétique : F
- Décote moyenne en Loire-Atlantique pour un bien classé F : -14 %
- Perte estimée à la revente : 28 000 €
Si vous engagez 10 000 € de travaux pour améliorer la classe énergétique à D, vous pourriez récupérer la décote et réaliser un gain net de 18 000 €. En revanche, si les travaux coûtent 30 000 €, l’opération ne serait plus rentable dans l'immédiat.
A noter que le passage d'une étiquette F à D est souvent synonyme d'importantes économies sur vos factures mensuelles d'électricité et de chauffage. La rénovation énergétique reste donc un geste rentable sur le long terme.
N’oubliez pas qu’il existe des aides financières comme MaPrimeRénov’ qui peuvent alléger considérablement le coût des travaux, notamment pour l’installation d’équipements comme une pompe à chaleur, à Nantes ou ailleurs en France.
Le gouvernement met à disposition un outil gratuit et officiel permettant d’estimer la plus-value immobilière liée à une rénovation énergétique. Vous pouvez l’utiliser directement ci-dessous :
En conclusion
Une mauvaise note au DPE peut fortement impacter la valeur de votre bien immobilier. En Loire-Atlantique, la décote peut atteindre jusqu’à −18 % pour une maison classée F ou G, notamment dans les secteurs situés en périphérie des grandes villes.
Bien sûr, cette variation dépend de nombreux facteurs : le type de bien (maison ou appartement), sa localisation, ainsi que le contexte (zone rurale, urbaine ou métropolitaine). Néanmoins, la tendance à la baisse pour les biens mal classés (E, F ou G) se confirme depuis maintenant trois ans.
Il est important de souligner qu’aucune obligation légale ne vous impose d’améliorer le DPE avant de vendre votre bien, quelle que soit sa classe énergétique. Toutefois, réaliser certains travaux de rénovation peut améliorer la performance énergétique et, par conséquent, augmenter la valeur de votre logement. Il s’agit d’un calcul à envisager, seul ou accompagné d’un professionnel de l’immobilier.
Si vous envisagez une rénovation énergétique, incluant par exemple l’installation d’une pompe à chaleur, ou de panneaux solaires nous serons heureux de vous accompagner à chaque étape : du dimensionnement à la pose, en passant par la recherche d’aides financières. En tant qu’entreprise certifiée RGE et mandataire, nous avons toutes les compétences pour vous guider efficacement.
