La climatisation d’un local commercial n’est pas qu’un simple équipement de confort : elle influence directement le bien-être des clients, la productivité des salariés, et parfois même la conservation des produits. Mais en cas de panne ou de besoin de remplacement, une question revient souvent : qui doit payer ? Le locataire ou le bailleur ?
Dans cet article, nous faisons le point sur les obligations de chacun, les types de réparations concernées, et l’impact de la vétusté.
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1. Obligations du bailleur et du locataire : que dit le bail commercial ?
Dans un bail commercial, les rôles du bailleur et du locataire peuvent être définis contractuellement, c’est d’ailleurs ce que nous vous recommanderions pour éviter tout litige et discussions interminables. Mais à défaut de précisions, la loi du Code civil s’applique.
Le principe général
- Le bailleur est responsable des gros travaux et de la mise à disposition de locaux conformes à l’usage prévu.
- Le locataire prend en charge l’entretien courant et l’utilisation normale des installations.
Cependant, la climatisation peut faire l’objet de clauses spécifiques dans le contrat :
- Certains baux mettent tout à la charge du locataire, y compris les remplacements ;
- D’autres distinguent les travaux lourds, qui restent à la charge du propriétaire.
Il est donc crucial de lire attentivement les clauses du bail relatives aux équipements techniques. Et si rien n’évoque la climatisation, vous pouvez ouvrir la discussion avec votre propriétaire avant la signature dudit bail.
2. Climatisation dans un local commercial : réparations et entretien, qui paie quoi ?
La répartition dépend souvent du type de travaux nécessaires. Voici les principales catégories :
✔️ Entretien courant → à la charge du locataire
Le locataire est en général responsable :
- du nettoyage des filtres,
- des contrôles périodiques (fuites, fluides frigorigènes),
- et de la souscription d’un contrat d’entretien annuel.
Ce type de frais est souvent listé dans les charges locatives récupérables.
✔️ Petites réparations → souvent à la charge du locataire
Exemples :
- remplacement de télécommandes, sondes, ou filtres abîmés,
- réglage de température ou programmation.
Ces dépenses sont considérées comme inhérentes à l’usage quotidien de l’équipement.
Travaux lourds et remplacement → en principe à la charge du bailleur
Dès lors qu’il s’agit de :
- changer un compresseur ou une unité extérieure,
- remplacer l’ensemble du système,
- réparer un défaut structurel ou un problème électrique majeur…
… ces travaux relèvent des gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil, donc à la charge du bailleur sauf clause contraire.
⚠️ Attention : certaines clauses dites "abusives" peuvent tenter de transférer ces charges au locataire. Elles doivent être interprétées avec prudence et nous allons l'évoquer plus bas dans cet article.
3. Climatisation vétuste : qui prend en charge le remplacement ?
Avec le temps, un climatiseur peut tomber en panne de façon irréversible ou devenir trop énergivore. On parle alors de vétusté.
Qu’est-ce que la vétusté d’un équipement ?
C’est l’usure naturelle liée à l’âge et à l’usage. Un système vieux de 15 à 20 ans peut être devenu obsolète, même s’il a été bien entretenu. Attention : vétuste ne signifie pas forcément non fonctionnel.
Qui est responsable en cas de vétusté ?
- En principe, le bailleur doit remplacer un équipement vétuste, s’il faisait partie des locaux au moment de l’entrée dans les lieux.
- Mais certains baux commerciaux prévoient que le locataire prend en charge le remplacement, surtout s’il bénéficie d’un usage exclusif de l’équipement — par exemple, une climatisation installée uniquement dans ses locaux et non partagée avec d’autres occupants de l’immeuble.
Il est donc essentiel de vérifier précisément la rédaction du bail, car certaines clauses peuvent modifier la répartition des charges prévue par la loi.
Clauses du bail pouvant transférer les charges au locataire
La loi prévoit une répartition claire entre les responsabilités du bailleur et du locataire. Mais dans les baux commerciaux, certaines clauses permettent d’y déroger partiellement. Il est donc crucial de les identifier avant de signer.
Clause de renonciation à l’article 606
L’article 606 du Code civil prévoit que le bailleur est tenu des grosses réparations, y compris le remplacement des équipements vétustes.
➡️ Voir le texte officiel de l’article 606 : Article 606 – Légifrance
Cependant, un bail commercial peut contenir une clause de renonciation, qui transfère ces frais au locataire. Cette pratique reste légale, mais elle doit rester encadrée et non abusive. La loi Pinel (2014) fixe justement des limites à ce type de transfert.
Clause de remise en état "à neuf" à la sortie
Certains baux imposent au locataire de restituer les locaux en état d’origine ou "à neuf", ce qui peut inclure le remplacement de la climatisation, même vétuste.
Cette clause est valide, mais elle doit être proportionnée et précise. Elle ne doit pas imposer une charge excessive si l’usure est normale.
L’importance de l’état des lieux d’entrée
Depuis la loi Pinel (article L145-40-1 du Code de commerce), un état des lieux est obligatoire pour tout bail commercial conclu ou renouvelé. En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état, ce qui peut jouer contre lui en cas de litige. Concrètement, il pourrait devoir payer pour des réparations ou remises en état qui étaient déjà nécessaires avant son entrée.
4. Que se passe-t-il si le locataire modifie la climatisation sans autorisation ?
Même si la climatisation semble vétuste ou inadaptée, un locataire ne peut pas la modifier ou la remplacer de son propre chef sans avoir obtenu l’accord exprès du bailleur.
En effet, tout changement apporté au bien loué — y compris aux équipements techniques — constitue une transformation des lieux, qui est strictement encadrée par le Code civil (articles 1732 à 1735).
➡️ Voir les articles du Code civil sur les obligations du locataire – Légifrance
Les risques en cas de modification non autorisée :
- Le bailleur peut exiger la remise en état à vos frais ;
- Il peut refuser la restitution des locaux à la sortie du bail, voire conserver le dépôt de garantie ;
- Il peut également demander des dommages et intérêts si les modifications ont dégradé le local ou impacté la valeur du bien.
Peut-il y avoir des exceptions ?
Oui, si le bail contient une clause d’aménagement, ou si le bailleur a donné un accord écrit. Dans ce cas, les travaux peuvent être réalisés dans un cadre encadré :
- validation technique préalable,
- conformité aux normes,
- parfois restitution du système au bailleur en fin de bail.
🎯 Conseil Novoclim : Faites toujours valider les travaux par écrit. Un simple échange oral ou une initiative « de bon sens » ne suffit pas à vous protéger juridiquement.
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📌 Découvrez nos deux articles complémentaires pour aller plus loin :
👉 Comment bien choisir un système de climatisation pour un local commercial ?
👉 Climatisation de bureaux : quelles solutions pour un environnement de travail confortable et performant ?
Conclusion : qui doit changer la climatisation dans un local commercial ?
La climatisation est un élément clé dans la vie d’un commerce, mais sa gestion technique et financière dépend largement du bail commercial signé entre le bailleur et le locataire.
- Entretien courant : locataire
- Réparations légères : locataire
- Remplacement pour vétusté : bailleur (sauf clause spécifique)
Pour éviter toute ambiguïté, faites-vous accompagner par un professionnel, aussi bien lors de la signature du bail que pour le choix et l’entretien de votre système.
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